西安婚姻调查公司：离婚房屋租金如何分割？

在离婚纠纷中，财产分割往往是重头戏。在财产分割中，房屋资产的分割通常占大头。

房屋分割除了所有权的分割以外，还涉及到房屋租金如何分割的问题。

房屋租金究竟如何分割呢？

目前《民法典》及《婚姻家庭编的解释》（一）对租金的规定只有一条：第二十六条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

单看这个法律条款，简洁倒是简洁，但明了就不那么明了。什么叫孳息？什么叫自然增值？法律没说。

法律不说，法官却不能不判。

那实务界是如何认定和判决的呢？

答案是：看情况。

为啥需要看情况，因为租金的性质理论界和实务界都争议较大。

先看争议较小或者说没有争议的内容，孳息是相对于产生它的原物而言的，是指民事主体通过合法途径而取得的物质利益，包括天然孳息和法定孳息。

天然孳息是指依据物的自然性能或者物的变化规律而取得的收益。比方母鸡生的蛋，果树结的果实。

法定孳息是指物主因出让所属物一定期限内的使用权而得到的收益。比方银行存款产生的利息。

按这个分类，租金似乎应当划入法定孳息。但租金又和存款利息有不一样的地方，存款嘛转到银行就完全不用管了，它自己就会产生利息。而房屋出租要发布出租信息，委托中介带看或者自己亲自带看，成功出租需要颇费一番功夫，出租后还要对房屋进行维护修缮，收取租金等。

这种情况下如果将房屋租金就认定为孳息，套用法律规定它便不属于夫妻共同财产，哪怕婚后另一方为房屋出租，维护修缮，租金的获得投入很多工作，作出了较大贡献也一分钱不能分割，显然是明显不公平的。

所以法官的判决就是看情况，一些情况下将它认定为法定孳息，不属于夫妻共同财产；一些情况下将它认定为投资收益，属于夫妻共同财产。

主要情形如下：

一 婚前出租房屋

婚前出租房屋分为两种情况：

房屋系一方婚前全款购买或一方婚前购买婚后共同还贷。

婚前全款购买的，分以下三种情形：

1.婚前签订租赁合同，租期在婚前终止，但租金在婚后收到。

结论：租金属于房屋所有权一方的个人财产，不予分割。

理由：另一方未参与租赁活动的经营管理、维护修缮等，也未对租金的获得存在重大贡献。房屋租金属于依据租赁合同收取的法定孳息，应归房屋所有权人一方。

2.婚前签订租赁合同，租期在婚后一段时间终止。另一方未参与租赁活动的经营管理，维护修缮，婚后产生的租金在婚前全部或部分已收到。

结论：租金属于房屋所有权一方的个人财产，不予分割。

理由：另一方未参与租赁活动的经营管理、维护修缮等，也未对租金的获得存在重大贡献。房屋租金属于依据租赁合同收取的法定孳息，应归房屋所有权人一方。

3.婚前签订租赁合同，租期在婚后一段时间终止。另一方参与租赁活动的经营管理，维护修缮，婚后产生的租金在婚后收到。

结论：租金属于双方的共同财产，应予分割。

理由：另一方参与租赁活动的经营管理、维护修缮等，租金系双方共同经营后的收入，不属于法定孳息，属于经营性收益，系夫妻共同财产。

婚前购买婚后共同还贷的，分以下两种情形：

1.婚后还贷数额与租金收入相当或婚后还贷数额大于租金收入。

结论：用租金收入还贷，两者相抵，无须分割。

理由：租金收入属于共同财产，还贷属于共同债务，租金已用于共同还贷消耗完毕。

2.婚后还贷数额小于租金收入。

结论：对还贷剩余租金部分予以分割。

理由：租金收入属于共同财产，还贷属于共同债务，租金用于共同还贷尚未消耗完毕。

二 婚后出租房屋

婚后出租房屋分为三种情况：房屋系一方婚前全款购买、一方婚前购买婚后共同还贷或婚后购买。

1.婚前全款购买的，需考虑另一方是否对婚后房屋的出租事宜、租金的获取作出重大贡献，或者参与租赁活动的经营管理，维护修缮。

如另一方未参与租赁活动的经营管理、维护修缮等，也未对房屋的出租，租金的获得存在重大贡献，则房屋租金属于依据租赁合同收取的法定孳息，应归房屋所有权人一方。反之，房屋租金认定为经营性收入，属于双方的共同财产，应予分割。

2.婚前购买婚后共同还贷的，租金收入一般认定为夫妻共同财产。

3.婚后购买的，租金收入通常认定为夫妻共同财产。

法律依据：《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）

第二十六条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。